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在房地产交易中，“房本”（不动产权证书）是证明房屋权属的核心法律文件，对于贷款购房者而言，一个普遍的困惑是：背负房贷的房屋究竟有没有房本？房本何时能拿到手？抵押期间的房本归属如何界定？本文将深入解析这些问题，为购房者提供清晰的指引。
房本的法律地位与核心功能
- 房本的本质属性
房本即《不动产权证书》，是国家统一制发的物权凭证，记载了产权人信息、房屋性质、面积、抵押状态等核心数据，根据《民法典》第217条，其效力等同于不动产登记簿。 - 房本的三大功能
- 确权凭证：证明产权人对房屋的合法所有权；
- 交易基础：二手房交易、赠与、继承必须出示；
- 融资工具：可用于办理抵押贷款或其他金融业务。
贷款购房是否影响房本办理？
关键结论：贷款购房者同样拥有房本，但需经历特殊抵押登记流程。
- 房本办理的法定权利：购房者从签订合同起即享有办理房本的权利，与是否贷款无关。
- 抵押登记的必要性：银行作为债权人，需通过抵押登记保障资金安全，这导致房本上会标注抵押信息，但产权仍归购房者所有。
- 常见误区：部分购房者误以为“贷款期间房本归属银行”，实则为银行仅持有抵押他项权证，而非剥夺产权人的房本所有权。
不同贷款模式下的房本办理差异
| 贷款类型 | 房本办理流程 | 房本保管方 |
|---|---|---|
| 商业贷款 | 开发商统一代办，房本加盖抵押章后由银行留存 | 银行 |
| 公积金贷款 | 购房者自行申办，房本交至公积金中心办理抵押登记 | 公积金中心 |
| 组合贷款 | 需分别完成商业银行和公积金中心的抵押手续，房本通常由主贷银行保管 | 主要贷款银行 |
房本办理全流程解析（以商业贷款为例）
- 签订购房合同与备案
开发商在签约后30日内完成网签备案,购房者需保存好备案合同。
- 缴纳契税与维修基金
- 契税税率：首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房统一3%（各地或有差异）。
- 维修基金：通常为房屋总价的2%-3%。
- 提交办证材料
必备材料：身份证、购房合同、完税证明、测绘图纸、开发商出具的办证委托书。
- 不动产登记中心审核
审核周期：一般为15-30个工作日，部分城市开通“线上办理+邮寄到家”服务。
- 领取房本与抵押登记
购房者领取房本后,需配合银行办理抵押登记，房本上加盖抵押专用章。
贷款存续期间的房本保管规则
- 银行保管房本的合法性
根据《城市房地产抵押管理办法》第34条，银行可要求保管已抵押房产的房本，但需出具保管证明。
- 房本复印件的使用场景
子女入学、社区登记、户口迁移等事务，可使用加盖银行公章的房本复印件。
- 特殊情况下的原件调用
如需使用房本原件（如出境签证），可向银行申请临时借用，通常需签署承诺书并限期归还。
结清贷款后的解押操作指南
- 结清证明的获取
银行在收到尾款后10个工作日内出具《贷款结清证明》和《他项权证注销申请表》。
- 解除抵押登记流程
- 材料清单：身份证、结清证明、他项权证、房本原件。
- 办理地点：不动产登记中心“抵押注销”窗口，耗时约3-5个工作日。
- 房本信息更新
解押后房本“权利限制”栏将标注“已解除抵押”，建议同步更新不动产登记簿信息。
风险防范与法律保障
- 开发商延期办证的对策
- 合同维权：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，超过约定办证期限可索赔。
- 行政投诉：向住建部门举报开发商违规行为，必要时提起行政诉讼。
- 银行抵押风险控制
- 定期查询征信报告,确认抵押状态正常；
- 留存还款凭证,防止银行系统错误导致信用受损。
- “无房本”二手房的交易陷阱
警惕卖方以“贷款未结清”为由拒绝出示房本，需通过不动产登记中心核查真实产权状态。
贷款购房者完全有权获得房本,其与全款购房者的差异仅在于抵押登记环节，购房者需主动了解办理流程，留存关键凭证，并在还贷结束后及时解除抵押，通过法律武器和专业咨询，可有效规避产权风险，切实保障自身权益，房屋不仅是居所，更是家庭重要资产，明晰产权归属方能筑牢财富安全防线。
（全文共2180字）
